Aihe: Asunnon myynti ja arvo

[Petri Behm]

Tämmöinen ilmoitus tuli interwebissä vastaan.

Kaksio Savonrannalla kerrostalossa 370€/kk
Sama asunto myös myytävänä. Velaton hinta 5000€
Voit tehdä myös tarjouksen.
https://www.tori.fi/etela-savo/Kaksio_Savonrannalla_kerrostalossa_52001685.htm?ca=18&w=113&fbclid=IwAR1YiX-ubkXdROOCMxqtaSnUEOhJME4CE2aQmL0CoXsSAce6trk_FFoDyak

Miun mielestä on sellainen tilanne, että omaksi ei ehkä kannata ostaa, jos veinaa vaan pari kolme vuotta asua.


Toinen ilmoitus Savonrannalta.
Saunallinen kaksi rivarissa 100 metrin päässä rannasta ja vuokra 350€/kk, joten tuon ylemmän kerrostalon vuokra ei ole kovin kilpailukykyinen.
https://www.tori.fi/vi/51513428.htm?fbclid=IwAR1jd63d8ScULjNKRdBjSKXp8KhI_eKdgdnpOMOQeK0DU0N-vQqd9zwogVs

Vuokrat on molemmissa sitä tasoa, että ei niillä bisnestä tehdä tai kerätä säästöjä korjauskuluihin.

[Risto Sollo]

No niin,onneksi älysin myydä ajoissa täällä muuttotappiokunnassa,tuli voittoakin vähän jos ei laske omalle työlle ja tarvikkeille mitään...

[Petri Behm]

Hypo-pankin Ari Pauna varoittaa, että lähivuosina asuntomarkkinoille voi rynnistää paljon asunnon myyjiä, joita yhdistää kaksi asiaa: he ovat ostaneet uuden asunnon vahvasti yhtiölainoitetusta talosta ja käyttäneet lyhennysvapaansa.

Pauna huomauttaa, että lähivuosina asuntomarkkinoille voi rynnistää iso joukko asunnon myyjiä, joiden lähtötilanne on sama: ensinnäkin myytävästä asunnosta iso osa on rahoitettu taloyhtiölainalla, jota kutsutaan myös piilotetuksi asuntovelaksi.

Toisekseen asunnossa on asuttu luovutusvoittoveron kannalta olennainen kaksi vuotta. Tänä aikana yhtiölainaa ei ehkä ole lyhennetty lainkaan. Monissa uusissa taloyhtiöissä yhtiölainan lyhentämiseen tarkoitetut rahoitusvastikkeet alkavat pyöriä asunnon ostajille parin vuoden viiveellä.
https://www.hs.fi/koti/art-2000005906322.html?utm_campaign=tf-HS&utm_term=2&utm_source=tf-other&share=2795a182bbb1e97b65df03ec6b79896e

[Risto Nurmi]

Hypo-pankin Ari Pauna varoittaa, että lähivuosina asuntomarkkinoille voi rynnistää paljon asunnon myyjiä, joita yhdistää kaksi asiaa: he ovat ostaneet uuden asunnon vahvasti yhtiölainoitetusta talosta ja käyttäneet lyhennysvapaansa.

Pauna huomauttaa, että lähivuosina asuntomarkkinoille voi rynnistää iso joukko asunnon myyjiä, joiden lähtötilanne on sama: ensinnäkin myytävästä asunnosta iso osa on rahoitettu taloyhtiölainalla, jota kutsutaan myös piilotetuksi asuntovelaksi.

Toisekseen asunnossa on asuttu luovutusvoittoveron kannalta olennainen kaksi vuotta. Tänä aikana yhtiölainaa ei ehkä ole lyhennetty lainkaan. Monissa uusissa taloyhtiöissä yhtiölainan lyhentämiseen tarkoitetut rahoitusvastikkeet alkavat pyöriä asunnon ostajille parin vuoden viiveellä.
https://www.hs.fi/koti/art-2000005906322.html?utm_campaign=tf-HS&utm_term=2&utm_source=tf-other&share=2795a182bbb1e97b65df03ec6b79896e

Tästä tulee mieleen täällä Oulussa kiivaana käyvä talliosakebisnes. Tutustuin vähän tuohon talliosakeasiaan, koska suunnitelmissa on, että alle 10 vuoden sisään tämä nykyinen talo käy meille liian isoksi. Erilaisia pienemmän neliömäärän asumismuotoja puntaroidaan jo ja osassa niistä ongelmaksi muodostuu tallitilan puute. Talliosakkeen hommaaminen korvaisi silloin tätä vajetta. Mutta tuo talliosakehomma on täällä nyt ihan liekeissä ja hinnat heiluu kohta vastaavankokoisen kerrostaloasunnon hinnoissa + yhtiövastikkeet päälle. Keskusteluja ja markkinointia seuraamalla huomaa aika pian, että suurimmalla osalla tallibisnestä pyörittävistä yhtöistä systeemi on juuri tämä, että osaketta myydään kyllä "edullisesti" mutta taustalla kummittelee melkoinen yhtiölainapommi, joka laukeaa parin vuoden kuluttua osakkaiden niskaan. Yhtiövastikkeet noissa uusissa osakkeissa on nyt jo asuntojen vastikkeiden tasolla + sähkö ja lämmityskulut päälle. Tällä hetkellä kaikki osakkeet myydään järkiään ennen kuin koko tallia on pystyssä, Suurin osa edelleenvuokrataan. Veikkaan, että parin vuoden päästä voi ruveta olemaan talli jos toinenkin täällä kaupan. viiden vuodne päästä vois alkaa sitten katteleen, josko homma ois sen verran romahtanut, että tarvittaessa löytyisi sopiva halpa talli sopivan läheltä.

[Petri Behm]

Talliosakkeessa on erittäin tärkeää tutkia se, että miten sen kulut on jaettu.
On taloyhtiöitä, jossa tallin osakkeet vastaa asunto-osakkeita, eli parvekerempassa myös tallin omistaja maksaa.
Sitten on taloyhtiöitä, jossa tallin osakkeet on "kevenenttyä" mallia.

Myöskään tontin omistus kannattaa ehdottomasti tarkastaa, jos ei ole oma, niin kuka omistaa ja millä perusteella vuokra määräytyy.

[Kari Sillanpää]

Taisi Risto tarkoittaa näitä usein teollisuusalueille pystytettyjä halleja joista markkinoidaan viipaleita yksityisille, ei niinkään mitään kerrostalojen alakertoja, joissa usein ei edes saa säilyttää saati tehdä juuri mitään.

[Risto Nurmi]

Taisi Risto tarkoittaa näitä usein teollisuusalueille pystytettyjä halleja joista markkinoidaan viipaleita yksityisille, ei niinkään mitään kerrostalojen alakertoja, joissa usein ei edes saa säilyttää saati tehdä juuri mitään.

Jep, just näitä tarkoitan. Niitä sanotaan täällä vain yleisesti talliosakkeiksi, koska suurin niitä tuottava firma on nimeltään "Talliosake". Mutta on näidenkin yhtiömuodoissa eroja, joiden vaikutksista pitää ottaa selvää. Tontin omistus yksi, lämmitysmuoto toinen. Talleja on myös rakennettu hyvin eri tavalla, joten lämmöneristeen laaduissa on eroja, samoin kuin rakenteiden lujuuksissa. Jotkut tallit on tehty niin heppasella rungolla, ettei  esim. mitään seinäkiinnityksiä saa tehdä. Toisessa päässä on taas tallit, jotka on rakennettu lähes asuttaviksi, eli löytyy suihku, saniteetti ja keittiötilat ym. JOissain näissä kuulemma luvatta itse asiassa asutaankin, vaikka se ei kaavan mukaan ole sallittua.

[Petri Behm]

Omakotiliitto: Kiinteistöverosta tulee riesa taantuvien paikkakuntien talonomistajille – valtiovarainministeriö kiistää

Omakotiliitossa pelätään, että samaan aikaan, kun rakennusten arvot laskevat taantuvilla paikkakunnilla, on verotus menossa päinvastaiseen suuntaan.

https://yle.fi/uutiset/3-10579895

[Viljo Lahma]

Omakotiliitto: Kiinteistöverosta tulee riesa taantuvien paikkakuntien talonomistajille – valtiovarainministeriö kiistää

Omakotiliitossa pelätään, että samaan aikaan, kun rakennusten arvot laskevat taantuvilla paikkakunnilla, on verotus menossa päinvastaiseen suuntaan.

https://yle.fi/uutiset/3-10579895

1400 euron neliöhinta kiinteistöveroa, kuten tuossa lainauksessa lukee? Nyt mulla on noin 900 €, tuon 1400 euron perusteella kiinteistövero tulisi olemaan semmoiset 420000 €?

[Kari Sillanpää]

Se varmaan tarkoittaa että talon verotusarvoksi lasketaan se 1400€ per neliö. Vähän kovalta se tuntuu, oman töllin verotusarvo olisi jotain 280000, joka myyntihintana olisi kohtuu utopiaa näillä nurkilla, vaikka reilun puolen tunnin päässä Tampereen keskustasta ollaankin. Johonkin toiseen suuntaan saman matkan päässä (vaikka Lempäälä, Pirkkala, Kangasala) samanlainen kämppä samanlaisella paikalla olisi vähintään 400 tonnia.

Kiinteistön verotusarvo saisi määräytyä kunnan/lähiseudun toteutuneiden kiinteistökauppojen perusteella, eikä pelkkien neliöiden.

[Viljo Lahma]

Siltikin, jos verotusarvo on noin määritelty, on se ihan poskellaan siitä huolimatta, että Helsingin keskustaan kotoani on n. 45min. matka...

[Pentti Vaherkoski]

Alunperin uudistuksen tavoitteena oli, että verotusarvo vastaisi alueen hintatasoa ja rakennuskustannuksia. Vaan mukavampaahan se on, kun 150m2 Kainuussa ja Westendissä on verotusarvoltaan sama, ainakin Westendissä asuvan mielestä.

[Ossi Viita-aho]

Onko Kainuun rakennuskustannukset muilta osin halavemmat, ku tontin osalta?

[erkki kuparinen]

   Tämä tuleva kevät on taas sellainen jolloin on mahdollista vaikuttaa ottakaa yhteyttä edustajanne ja painostavaa niin pirusti.

[Kari Sillanpää]

Onko Kainuun rakennuskustannukset muilta osin halavemmat, ku tontin osalta?

Tais siinä artikkelissa olla jotain juttua että Länsilopussa ja muilla fiinimmillä alueilla on rakennuskustannukset jopa 20% suuremmat kuin vaikkapa Kainuussa. Vaan jos siinäkin on taas tuijoteltu vain neliöitä niin myttyyn se menee, voipi Espoossa valikoitua erilainen talopaketti ja hienommat puustellit keittiöön, vähän paremmat laatat kylppäriin jne. Ja jos tehdään avaimet käteen Uudellamaalla vs talkoohommina Nälkämaalla niin kyllähän siinä hintaan eroa tulee.

Sama kai se mitä se maksoi, arvoahan tässä verohommassa arvotaan. Siis pekuloitua mahdollista myyntihintaa joka on hypoteettinen siihen saakka kun saadaan nimet papereihin. Tai voi kai ajatella että minkäkokoisen lainan saisi pankista kyseisen asumuksen papereita vastaan. 300 neliön kämpän saa kehitysalueelta kymppitonneilla, Westendissä mennään varmaan jo miljoonaan. Asukkaiden maksukykyjen eroista puhumattakaan.

Ja toteutuneet hinnat ovat verottajalla tiedossa, kun kerran osaavat sen 4% ryövätä joka kaupasta.